賃貸物件の退去時清算について - 株式会社みると

賃貸物件に住んでいて、壁にカレンダーなどを貼ろうと画鋲を打つか迷った経験のある方は多いと思います。どこまでが共用範囲なのかしっかり理解して、退去時のトラブルを未然に防ぎましょう。この記事では、退去時の清算について解説していきます。

目次

1. 敷金清算の目安
2. 賃貸借契約書
3. 壁紙の価値
4. 敷金全額返金の条件
5. この記事のまとめ

 

敷金清算の目安

賃貸物件を退去する際には、室内の状態を確認した上で、賃貸人（大家）が負担する費用と、賃借人（入居者）が負担する費用をそれぞれ計算します。
賃借人負担分については敷金から控除されて残金が賃貸人から返還されます。
賃借人負担となる修繕については、国土交通省が作成したガイドラインをもとに判断します。

画鋲の穴は？

最も多くの質問や相談をいただく「画鋲の穴」については、国土交通省のガイドラインによると下記のように定められています。

☑︎賃貸人負担：壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
☑︎貸借人負担：壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるために開けたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの）

ここで重要になってくるのが、「下地ボードの状態」です。
賃貸物件の多くが、結露防止のために下地ボードを貼り、その上から壁紙を貼り付けています。
壁紙が貼ってある下地ボードはヒビや穴が開くと簡単に割れてしまいます。画鋲やピンなどの小さな穴であっても、経年や重量物をかけるなどすることで下地ボードに負荷がかかると、クロス(壁紙)のひび割れだけでは済まなくなるケースもあります。

 

賃貸借契約書

ガイドラインは国が定めている規定ですが、それよりも優先されるものが「賃貸借契約書」です。ガイドラインとは、賃貸借契約書に示されていない場合の目安にしか過ぎないということを理解しておきましょう。

画鋲の穴の取り扱い

このガイドラインでは画鋲の穴については、下地ボードの状態で判断するようになっていますが、賃貸人によっては、穴自体がNGなケースもあります。
そこで、賃貸借契約書の約款部分に次のような規定を設定している場合があります。

・壁にポスターやカレンダー等を取り付ける際には、必ずピクチャーレールを使用し、大きさを問わず壁に直接穴を開けないこと

このように、賃貸借契約書で交わしている内容はガイドラインよりも優先されますので、ガイドラインではセーフな内容であっても、退去時に敷金から差し引かれます。
これから新居に入居される方やDIYなどを考えている方は、賃貸借契約書を必ず確認しましょう。

賃貸借契約書の重要性

敷金精算における賃借人の負担については、国土交通省のガイドラインに示されています。
ただし、最近ではガイドラインよりもより厳しい契約約款を使用している大家さんや管理会社が多いようです。
画鋲の件についても、ガイドラインではセーフですが、物件によってはアウトの場合もありますので必ず賃貸借契約書を確認するとともに、契約時に交渉することも重要です。

 

壁紙の価値

壁に画鋲の穴を開けてしまったら必ず退去時に費用を支払わなければいけないのでしょうか。

減価償却後の残存価値

基本的に、貸借人が負担しなければならない費用は、壁紙の減価償却後の残存している価値が基準になります。
国土交通省のガイドラインによれば、壁紙の耐用年数は6年と定められていますので、6年以上住んだところを退去する場合は、壁紙の残存価値が1円になりますので、ほとんど請求額は発生しません。

床材の場合

クッションフロアやカーペットなどの床材の場合も、同様に6年で残存価値は1円となりますが、フローリングは経年数を考慮されません。
部分的に傷をつけてしまった場合は、平米あたりで請求されます。
全面の張り替えが必要な場合は、建物の耐用年数で最終残存価値を1円とするとされています。

 

敷金全額返金の条件

壁や床以外にも、退去時に敷金から差し引かれる項目はいくつかあります。

カビ

水回りやベランダ窓など湿気が多く結露する箇所は、壁紙やコーキングなどにカビが繁殖する場合があります。
カビは日頃の掃除などで予防することが可能であるため、原則、貸借人の負担となります。
あまりにカビが酷い場合は、さらに費用を請求される場合がありますので、日頃からメンテナンスを怠らないようにしましょう。

タバコのヤニ

室内でタバコを吸うと、壁紙やエアコン内部などあらゆるところにヤニ汚れが付着します。
見た目でわかりにくいような程度であっても、退去時のチェックで必ずバレますので、正直に報告しましょう。
ヤニ汚れが酷い場合は、壁紙の全面張り替えなどで費用を請求される場合がありますのでご注意ください。

鍵の紛失

入居時に渡された鍵を紛失している場合、コピーキーがあっても交換費用の実費を請求されます。
入居時に渡された鍵がどれかわからなくなった場合は、賃貸借契約書に引渡しを受けている鍵ナンバーが記載されていますので確認してみましょう。

 

【この記事のまとめ】

①敷金清算の目安
国土交通省のガイドラインはあくまで目安で、賃貸借契約書で定められている内容が優先されます。敷金清算の目安についてはこちらをチェック！
②減価償却費の残存価値
壁紙やクッションフロアなどは6年を過ぎると残存価値が1円として評価されるため、退去時の費用はほとんど発生しません。適用にならない場合もありますので必ず賃貸借契約書は確認しましょう。減価償却費の残存価値についてはこちらをチェック！
③敷金返金の条件
カビ、タバコのヤニ、鍵の紛失は場合によっては費用を請求されますのでご注意ください。敷金返金の条件についてはこちらをチェック！

 

 

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